Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — чтo этo?

Часто у выставленных на продажу квартир есть своя «история» — обременение. JCat.Недвижимость расскажет, опасно ли это для нового собственника, а также как проверить наличие таких ограничений до покупки жилья.

Обременения представляют особые условия или обстоятельства, которые приводят к дополнительным расходам или становятся существенным препятствием для нового владельца недвижимого объекта. Покупка квартиры с обременением может стать удачной попыткой сэкономить или обернуться серьезными проблемами для нового собственника. Поэтому важно заранее узнать, какие бывают ограничения, как обезопасить себя от проблемных сделок.

Что такое «обременение недвижимости»?

Чтобы говорить о юридической чистоте объекта, у нового владельца должно быть безоговорочное право на три процесса: владение, распоряжение, пользование. Ограничения хотя бы одной из этих составляющих права собственности свидетельствует о том, что у недвижимости есть обременение: на этот объект также есть определенные права у других людей, юридических лиц или государства.

На практике это означает, что хозяин квартиры с обременением не может единолично решить продать эту недвижимость. Также покупатель может получить неприятный «сюрприз» в виде жильца, которого невозможно выселить. В случае некоторых обременений продажа объекта невозможна в принципе.

Какие виды обременения бывают?

Все ограничения по поводу квартир можно разделить на два вида: добровольные и принудительные. Яркий пример добровольного обременения — кредит под залог недвижимости, а ограничений не по собственной воли — арест имущества в суде. 

Потенциальные покупатели при проверке имущества могут столкнуться с такими видами обременений, как ипотека, рента, арест, завещательный отказ и некоторые другие редкие обстоятельства. 

Ипотека

Залог недвижимости накладывает ограничения на возможность распоряжения этим объектом. Это значит, что собственник не сможет продать квартиру без ведома и разрешения залогодержателя. В этой роли может выступать не только банк, но и любая кредитная организация или даже частное лицо, которое выдало определенную сумму для покупки объекта недвижимости. 

Рента

Суть этого вида обременения заключается в том, что пожилой собственник квартиры продает недвижимость дешевле реальной рыночной стоимости на 20–40%, но с условием пожизненного проживания в ней. При этом пенсионер получает не только право жить на этой жилплощади до конца своих дней, но и «бонус»: регулярные выплаты на содержание от новых собственников. После смерти бывшего хозяина квартира полностью переходит новому владельцу. 

Учитывая большое количество попыток мошенничества с таким видом обременения, в 2013 году изменили условия оформления жилой недвижимости с пожизненным проживанием. Теперь стороны заключают договор ренты, а также соглашение о залоге недвижимости бывшему хозяину. Соответствующая информация обязательно отражается в Росреестре. Пенсионер становится залогодержателем объекта: продать квартиру без его ведома нельзя. 

«Прописанные» люди 

Важное условие продажи недвижимости заключается в том, что всех зарегистрированных в ней лиц обязательно нужно снять с учета. Если получить добровольное согласие «прописанных» невозможно, сделать это можно через суд. Но в этом случае покупатель не застрахован от неожиданности в виде детей, официально зарегистрированных в квартире. Это значит, что выписать их можно только с согласия родителей или официального опекуна. При этом ответственные за несовершеннолетних взрослые обязаны предоставить официальное подтверждение адреса будущей регистрации детей. 

Арест

Чаще всего причиной такого решения суда становятся долги или раздел имущества. Передавать право собственности на арестованную квартиру запрещено по закону. Поэтому продать, сдать, подарить или завещать арестованное имущество легально невозможно.

Завещательный отказ

Еще один способ получить право проживать в квартире до конца своих дней — это желание другого человека, которое зафиксировано в завещании. Выселить такого жильца нельзя до окончания срока, указанного в документе. 

В Росреестре такую договоренность можно зарегистрировать только по желанию собственников. Единственный, кто получает доступ к тексту завещания, кроме составителя и наследников, — нотариус. Однако даже официальное обращение к этому специалисту не позволит проверить такое обременение недвижимости при покупке квартиры: юрист обязан хранить тайну и не разглашать данные из наследственного дела. К счастью, завещательный отказ встречается достаточно редко. 

Материнский капитал

В вопросах прав несовершеннолетних на недвижимость всегда много сложностей. Например, если квартиру купили с помощью материнского капитала, у детей есть право на долю этой жилплощади. 

Право безвозмездного пользования 

Этот вид обременения малоизвестен: история его происхождения начинается в 90-х годах — в момент массовой приватизации. Немногие знают, что если один из членов супружеской пары отказался от приватизации, то он получает право жить в этой квартире всю жизнь. К сожалению, до сих пор продолжают происходить ситуации, когда новый собственник недвижимости уже через некоторое время узнает, что у какого-то человека есть право безвозмездного пользования жилплощадью. При этом ему даже не нужно быть владельцем: жить в квартире он может по закону даже в случае отсутствия права собственности. 

Аварийные дома

Этот вид вынужденного обременения означает, что здание подлежит сносу: ограничение накладывают местные органы власти. Несмотря на то, что продажа квартиры в таком доме официально не запрещена, прожить в нем долго у нового хозяина не получится. 

Архитектурные памятники

Некоторые дома считаются объектами исторического и культурного наследия. На практике это значит, что любые действия с этой недвижимостью должны быть согласованы с соответствующими комитетами. Купить квартиру в таком здании можно, но будущему собственнику следует внимательно ознакомиться с документами: в «охранном обязательстве» будет указана подробная информация о том, что можно делать с памятником архитектуры, а что — категорически запрещено. 

Сделки без личного присутствия

Собственник квартиры может подписать документ, по которому без его личного присутствия имущественные сделки будут считаться недействительными. Такое решение позволяет владельцам предупредить попытки мошенничества с доверенностью или подделкой подписи.

Как получить информацию об обременении на квартиру перед покупкой?

Нередко информация об обременении становится неприятной неожиданностью для покупателя квартиры уже после заключения договора купли-продажи. Чтобы избежать этого, следует заранее проверить все возможные варианты обременений. 

Например, первичный анализ можно провести уже при выписке из Единого государственного реестра на недвижимость (ЕГРН), которую может получить любой человек.

Особое внимание стоит обратить на пункт № 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Из названия понятно, что в этом разделе должна быть указана информация о правах на жилье у третьих лиц. Например, таким образом потенциальный покупатель сразу сможет увидеть данные об аресте имущества. 

К сожалению, в выписке из ЕГРН фиксируют не все виды обременений. Более детальную информацию можно запросить в Росреестре или многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ). Удобно то, что необходимые данные находятся в онлайн-доступе и получить их можно в любой момент. Но для большей надежности и достоверности лучше обратиться в организацию и получить сведения в печатном виде с подписью ответственного специалиста. Несмотря на оплату госпошлины и несколько дней ожидания, неудобства того стоят: потенциальный покупатель точно получит актуальные сведения. 

При необходимости важно не стесняться просить продавца показать дополнительные документы. К примеру, если собственник получил жилплощадь в наследство, следует посмотреть на текст завещания. Это поможет предупредить покупку квартиры с обременением в виде завещательного отказа.

Еще один важный момент — несовершеннолетние дети. Важно не только проверить разрешение на продажу имущества от органов опеки и попечительства, но и уточнить вопрос о материнском капитале. Для этого можно попросить соответствующую справку из Пенсионного фонда.

Как снять обременение недвижимости?

Снять большинство обременений реально: нужно только заранее уточнить, что для этого потребуется. Главное правило заключается в том, что ограничение может снять лишь тот человек или орган, который его создал. Второе правило: для снятия обременения должны измениться обстоятельства, например, причины ограничений могут утратить свою актуальность. 

Но важно помнить, что некоторые обременения останутся с квартирой навсегда. Например, объект культурного наследия вряд ли потеряет свой статус, а аварийное здание — перестанет быть опасным. 

Ограничения можно снять в Росреестре. Для этого вместе с соответствующими документами и представителем стороны, которая накладывала ограничения, необходимо зафиксировать их отмену. 

Таким образом, покупка квартиры с обременением в некоторых случаях — это не более, чем дополнительные сложности в оформлении документов. Но при этом такие ограничения — возможность получить хорошую скидку при покупке недвижимости. В то же время нередко возникают ситуации, когда информация об обременении становится известной новым владельцам уже после заключения сделки. 

Чтобы избежать таких внезапных ограничений, следует заранее проверить все документы. Для этого лучше проконсультироваться с юристом, поскольку только специалист может знать обо всех актуальных изменениях в законодательстве и «подводных камнях» при покупке квартиры с обременением.