Какие документы нужны для купли-продажи квартиры

Чтобы приобрести жилье, недостаточно накопить нужную сумму. JCat.Недвижимость расскажет о том, какие документы необходимо подготовить к моменту сделки между продавцом и покупателем.

Заключение договора купли-продажи — это важное мероприятие, которое требует подготовки. Даже если сделку помогает оформить риелтор или юрист, нельзя полностью полагаться на специалистов — всегда есть риск ошибки из-за «человеческого фактора», которая в итоге может стоить очень дорого.  

Одна из важных задач участников сделки на протяжении всего процесса купли-продажи заключается в сборе и оценке документов. Продавец обязан предоставить все необходимые бумаги по запросу покупателя, а задача покупателя в этот момент — знать, что именно нужно проверить перед покупкой. 

Важно помнить, что документ купли-продажи получает юридическую силу не с момента подписания, а только после регистрации перехода права владения недвижимостью. Этот процесс регистрируется в Росреестре — полноправным владельцем покупатель может стать только после внесения новой информации в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). 

Именно для этого участникам сделки необходимо собрать общий пакет документов. Точное содержание набора бумаг во многом зависит от особенностей объекта недвижимости — например, степень сложности подготовки к сделке будет отличаться при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках.

Чтобы разобраться в этих деталях, изначально нужно определить, что входит в основной набор документов, а затем уточнить особенности в связи с определенными условиями сделки. 

Базовые документы для покупки квартиры

Естественно, заключение договора невозможно без удостоверений личности сторон, а также основных подтверждений того, что имущество было продано и куплено на законных основаниях.

Удостоверения личности

Паспорта — это неотъемлемый атрибут заключения сделки, поскольку без оригиналов и копий удостоверений личности продавца и покупателя не будут оформлены изменения в ЕГРН. 

Если интересы одной или сразу нескольких сторон представляет лицо по доверенности, то необходимо предоставить официальный нотариально заверенный документ о назначении доверенного представителя. В доверенности должны быть подробно перечислены все полномочия этого человека и подписание договора купли-продажи с оформлением права собственности. Доверенному лицу также необходимо предоставить паспорт и копию удостоверения личности. 

Сам договор между продавцом и покупателем

Документ о купле-продаже составляется в трех экземплярах — два из них достаются участникам сделки, а третий переходит в Росреестр. 

Существуют типичные формы договора, которые дополняются различной информацией в зависимости от конкретных условий продажи и покупки. Чтобы правильно составить документ и защитить себя от возможных последствий, лучше воспользоваться помощью юриста. 

Документ купли-продажи обязательно должен содержать информацию:

• описание объекта недвижимости;
• информация о сторонах и их волеизъявление;
• время и место подписания;
• данные о госрегистрации прав продавца;
• стоимость жилплощади;
• пошаговый алгоритм внесения оплаты покупателем;
• данные об отсутствии людей, прописанных на этой жилплощади, а также третьих лиц, которые претендуют на квартиру.

Если упустить хотя бы один пункт, можно получить проблему в виде отказа в оформлении договора. 

Также документ считается недействительным без акта приема и передачи жилплощади, который подтверждает реальное выполнение обязательств сторон. 

Выписка из ЕГРН

Этот документ помогает установить данные о количестве собственников и убедиться в отсутствии ограничений, связанных с жильем. 

Документ об оценочной стоимости объекта

Такая справка необходима, чтобы подтвердить соответствие оценочной стоимости жилья и суммы, которая прописана в договоре. Процедура экспертной оценки занимает около 2–3 недель, для получения справки можно обратиться в МФЦ или в БТИ.

Дальнейшее наполнение пакета документов зависит от вида и характеристик объекта, рынка недвижимости и условий договора купли-продажи.

Покупка новой квартиры 

Если речь идет о жилье в новостройке, то в роли продавца выступает строительная компания. Покупка квартиры на этапе строительства дома — это всегда риск, поскольку объект еще не сдан в эксплуатацию. Но, с другой стороны, это может быть выгодная покупка или инвестиция — в зависимости от целей покупателя. 

Важно с особой тщательностью проверять пакет документов от застройщика, в который обязательно должны входить:

• разрешение на строительство — документ от органов местного самоуправления;
• инвестиционный контракт с указанием условий строительства и обязательств застройщика;
• проектная декларация с детальным описанием собственника земельного участка и его финансового положения, а также кадастровых данных;
• экспертное заключение о проекте;
• разрешение на возведение жилых домов важно проверить с помощью документов на земельный участок;
• учредительная документация — включает в себя все важные данные о компании-застройщике;
• договор страхования — этот документ очень важен для покупателя, поскольку представляет собой защиту на случай банкротства компании или других непредвиденных обстоятельств.

Также в список документов необходимо добавить договор о долевом участии, если в качестве покупателя квартиры выступает дольщик. 

Приобретение квартиры от собственника

Вторичный рынок недвижимости всегда связан с рядом вопросов о правах продавца как владельца, наличии обременений и других «сюрпризов», которые могут ожидать покупателя. Поэтому к базовому комплекту документов необходимо добавить ряд выписок и справок.  

Выписка из ЕГРН

Все, кто оформлял сделки с недвижимостью до середины июля 2016 года, помнят о таком документе, как свидетельство о праве собственности. Но с сейчас этот документ считается недействительным — в список требований к пакету документов вошел аналог свидетельства. Теперь подтвердить право владения имуществом можно только с помощью расширенной выписки из ЕГРН. 

Документы, подтверждающие права владения продавца

В качестве таких документов продавец квартиры может предоставить договор купли-продажи, ренты или дарения. Также право владения подтверждает свидетельство о получении наследства, соответствующие судебные решения и документы о том, что недвижимость была предоставлена государством.

Главное условие заключается в том, что такой документ должен быть официально зарегистрирован, а его данные — быть в базе ЕГРН.

Справка об отсутствии задолженностей

Документ об исправной оплате коммунальных платежей необходимо получить в локальном отделении налоговой службы. Важно помнить, что справка действительна 6 месяцев с момента выдачи, поэтому необходимо позаботиться о «свежем» документе в момент заключения сделки. 

Также в управляющей компании необходимо заказать справку об отсутствии задолженностей по квартплате — копию финансово-лицевого счета. Срок ее действия еще меньше — всего 10 дней, поэтому заказывать документ необходимо непосредственно накануне подписания договора.

Справка о лицах, которые проживают в квартире

Этот документ называется выпиской из домовой книги, и взять его можно либо в управляющей компании, либо в товариществе собственников жилья. Документ считается действительным в течение 14 дней с момента выдачи.

Другие разрешительные документы для продажи квартиры

Если продавец состоит или состоял в браке, необходимо приложить к документам согласие супруга или супруги. В случаях, если на указанной в договоре жилплощади проживают несовершеннолетние лица, обязательно также взять разрешение от органов опеки и попечительства. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

В зависимости от особенностей объекта для регистрации сделки могут потребоваться дополнительные официальные бумаги:

• уставные документы юридического лица, если продавец — ИП;
• отказ долевых владельцев при продаже доли объекта;
• документы из банка, в случае если недвижимость находится в залоге или ипотеке;
• подтверждения законности перепланировки в квартире.

Если оказывается, что у квартиры есть обременения, список документов может быть еще объемнее — разобраться с точным перечнем поможет только специалист в сфере недвижимости.  

Как подать документы?

Подать пакет собранных бумаг можно через разные инстанции — от выбора будет зависеть сложность и скорость их анализа и регистрации. 

Основные варианты подачи:

1. Персональный визит в Росреестр (территориальный орган).
2. Направление документов в Росреестр заказным письмом. 
3. Услуги электронного сервиса на сайте Росреестра. 
4. Обращение в посреднический орган — МФЦ. 
5. Услуги компаний-представителей. 

Оптимальным вариантом считается визит в локальное отделение Росреестра — так можно сразу получить отказ и консультацию в случае неправильного оформления пакета документов. Другие способы связаны с дополнительными условиями, такими как оформление электронно-цифровой подписи, длительное ожидание или риск мошенничества со стороны посреднических организаций. 

Получение выписки из ЕГРН

Выписку, без которой не может состояться ни одна сделка, можно получить с помощью одного из альтернативных вариантов:

• на официальном сайте Росреестра;
• с помощью Единого портала государственных услуг;
• через МФЦ;
• через сервисы проверки недвижимости перед покупкой (например).

Юридическая ценность документа не зависит от способа получения, поэтому стороны вправе самостоятельно выбрать оптимальный алгоритм получения выписки. 

Важно помнить, что цена ошибки при покупке недвижимости слишком высока, и в этих вопросах не стоит доверять никому, даже близким людям. Только тщательная проверка документов поможет избежать негативных последствий и убережет от потери средств, накопленных на такую дорогую покупку.