Как правильно платить налоги при сдаче квартиры в аренду

Арендодателям важно знать, что только легальная сдача квартиры освобождает от возможных проблем с законом. JCat.Недвижимость расскажет, как выбрать наиболее удачную схему уплаты налогов в этом случае. 

Выплаты в государственную казну с доходов в виде арендной платы обязательны, иначе собственника квартиры могут привлечь к ответственности. В России существует четыре варианта налогообложения при сдаче жилья в аренду. Изучив каждый из них, арендодатель может выбрать наиболее подходящий и выгодный способ законно получать оплату от арендаторов.

Как регулируется сдача квартиры на законодательном уровне

Все вопросы, которые касаются найма жилых помещений, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Согласно законодательству, при сдаче квартиры в аренду стороны обязаны подписать договор — документ в письменной форме, который не требует госрегистрации или заверения у нотариуса. В этом договоре нужно указать данные об оплате — сроки и порядок передачи арендной платы. 

Контролирующим органом в этих вопросах выступает Федеральная налоговая служба, поэтому ряд положений об арендной плате также описан в Налоговом кодексе. 

С порядком налогообложения можно ознакомиться в таких пунктах закона: 

• «О налогах на доходы физических лиц» (глава № 23);
• «Упрощенная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 2);
• «Патентная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 5);
• «О налоге на имущество физических лиц» (глава № 32). 

Таким образом, становится понятно, какие именно варианты налогообложения арендодателей доступны в РФ: выбор зависит от юридического статуса владельца квартиры и особенностей оформления имущества. 

Преимущества легальной сдачи квартиры в аренду

На первый взгляд может показаться, что уплата налога — это дополнительные расходы, поэтому гораздо выгоднее сдать жилье «в обход» государственной системы налогообложения. 

Однако от легальной сдачи жилплощади гораздо больше преимуществ, хотя они и не всегда очевидны. Основные выгоды официального оформления договора с арендатором:

• возможность избавиться от претензий со стороны третьих лиц — соседей или представителей управляющей компании;
• чувство ответственности арендаторов перед владельцами — в документе можно указать конкретные сроки арендных выплат и штрафы за задержку;
• возможность застраховать имущество;
• отсутствие страха перед проверками. 

Кроме того, если оформить все документы по требованиям закона, можно получать арендную плату по безналичному расчету и не тратить время на личные встречи с постояльцами. 

Способы уплаты и ставки налога при сдаче квартиры

Наиболее простой и распространенный способ «отдать долг государству» для владельца жилья — это задекларировать доход от арендной платы и заплатить подоходный налог. Но не стоит ограничиваться только этим вариантом: процесс оформления статуса индивидуального предпринимателя (ИП) может быть не настолько сложным, а экономия от такого решения — существенной. 

Для физических лиц

С арендодателей-физических лиц (ФЛ) снимается стандартная ставка НДФЛ — 13%. 

В 2021 году ввели новые правила. Для ФЛ, доход которых составляет более 5 миллионов рублей в год, предусмотрена повышенная ставка НДФЛ в размере 15%.

Этот вариант считается оптимальным в случае сдачи в аренду одной квартиры, а также если планируется кратковременное проживание арендаторов в жилье собственника.

Что же делать, если при этом жильцы отдают средства в счет коммунальных платежей? Все зависит от того, каким образом происходит расчет «коммуналки». Если выплаты происходят по счетчикам, то доходом такие поступления не считаются: это расценивается как компенсация за использованные ресурсы. Но если же счетчиков нет, а арендатор компенсирует коммунальные платежи, это приравнивается к экономической выгоде и доходу. 

Поэтому уже на этом этапе арендодателю стоит задуматься. При долгосрочной сдаче квартиры может быть выгоднее установить счетчики и частично снизить сумму налогов. 

Для индивидуальных предпринимателей

Снизить налоговую ставку поможет статус «юридического лица» — индивидуального предпринимателя. Не стоит бояться лишних расходов в связи с новой ролью. ИП, которые занимаются исключительно сдачей квартир, освобождаются от обязательного использования кассовых аппаратов. Конечно, новые траты неизбежны: придется оплачивать содержание банковского счета, сервис подачи отчетов и вывод средств на счет физического лица. 

Сумма налогов при сдаче жилья в аренду для ИП намного меньше. Это может быть существенно выгоднее для арендодателя. 

Для индивидуальных предпринимателей также есть несколько режимов налоговых выплат:

1. Общая система налогообложения — ОСН. Скорее всего, этот вариант не подойдет ни одному арендодателю: он справедливо считается самым сложным и невыгодным. Кроме того, что человеку придется потратить немало времени, сил и средств на регистрацию ИП, так и отдавать государству нужно около 50% дохода. Получить статус индивидуального предпринимателя стоит ради других вариантов налоговых выплат для ИП.
2. Упрощенная система налогообложения — УСН («упрощенка»). Такая система позволяет выбрать один из наиболее выгодных вариантов налоговых выплат — 6% с доходов или 15% суммы прибыли после вычета расходов. Специалисты предлагают такую формулу для определения максимально выгодного способа: если расходы составляют менее 60% полученных доходов, то подойдет вариант уплаты налоговой ставки в размере 6%, если больше — лучше использовать 15%. Чаще всего прибыль с аренды квартиры для собственников считается дополнительным пассивным доходом — люди «откладывают» арендную плату. Поэтому в большинстве случаев расходы не превышают 60%, и арендодателям лучше использовать первую схему «упрощенки». Кроме того, важно понимать, что «расходы» для налоговых служб — это только те затраты, которые связаны с предпринимательской деятельностью. Если не вкладывать средства в оборот фирмы, а просто тратить их на жизнь, это не будет считаться расходами. Особо выгодно выплачивать налог при сдаче квартиры по системе УСН в случае сдачи нескольких квартир: ИП освобождаются от выплаты налогов для физических лиц (для этого необходимо только подать заявление о предоставлении налоговой льготы). 
3. Патентная система налогообложения — ПСН. С таким налоговым режимом предпринимателю нужно уплачивать определенную сумму налогов в год. Это освобождает его от других налоговых обязательств. В такой системе рассчитывают те же 6% налога, но не от фактического дохода, а от среднестатистической планируемой прибыли. Чтобы оценить возможную выгоду от такого механизма налогообложения, для начала стоит рассчитать сумму патента. Сделать это можно с помощью специальной формы на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Этот вариант особенно выгодный, если квартиру получилось сдать дороже усредненной цены в этом регионе.

Для самозанятых

Этот налоговый режим относится к специальным. Он функционирует не во всех регионах РФ, но в скором будущем в эту систему «включится» вся страна. Налог на профессиональный доход (НПД) предполагает уплату в размере 4% в случае сдачи квартиры физическому лицу и 6% — индивидуальному предпринимателю. При этом прибыль за год не должна превышать 2,4 млн рублей. 

Особенность такой системы налогообложения — отсутствие выплат в Пенсионный фонд. Но если рассчитывать на помощь государства в будущем и так не приходится, то проще и выгоднее воспользоваться именно этим вариантом. Еще один приятный «бонус» от государства для самозанятых — выплата в размере 10 000 рублей, которые в первое время постепенно высчитывают из сумм налоговых выплат. 

Как платить налог за сдачу квартиры

Кроме того, что собственнику квартиры нужно выбрать оптимальный механизм налогообложения, ему также следует детально изучить процедуру уплаты налогов. Важно строго соблюдать все указанные алгоритмы и сроки: на каждом этапе отклонения от инструкции арендодателя может ожидать штраф, даже если он совершил ошибку ненамеренно. 

Для физических лиц

В этом случае достаточно заключить официальный договор об аренде и сдавать декларацию о доходах (3-НДФЛ) за текущий год в налоговую службу не позднее, чем 30 апреля следующего года. Сам налог при сдаче квартиры физическому лицу необходимо оплатить до 15 июля года подачи декларации. 

Для самозанятых

Организовать выплату НПД можно с помощью приложения «Мой налог». Для этого нужно зарегистрироваться как плательщик налога. Для физических лиц при этом необходимо отказаться от других налоговых выплат (написать уведомление об отказе от УСН, ПСН, ЕНВД и ЕСХН). Индивидуальным предпринимателям достаточно только зарегистрироваться в приложении.

При этом важно не забывать формировать чек на каждую арендную выплату и пересылать его арендатору. 

Для индивидуальных предпринимателей

Следует помнить, что ИП должен выплачивать обязательный взнос. Своевременное отчисление этих средств позволяет уменьшить налог при сдаче квартиры на эту сумму. Все налоговые выплаты рассчитываются от числа, которое указано в договоре. Наиболее выгодным решением для ИП считается открытие счета в банке, где есть опция онлайн-бухгалтерии. Это позволит своевременно и правильно выплачивать все налоги с арендной платы. 

Чем грозит отказ уплачивать налоги с арендной платы

Нередко собственники предлагают пожить в квартире своим родственникам или друзьям или даже сдают жилье незнакомым без заключения договора. Важно понимать, что в такой ситуации происходит факт уклонения от уплаты налогов. Более того, ответственность за это несет как арендодатель, так и арендатор, который согласился не заключать договор. 

Такие действия признаются незаконными. В качестве наказания для владельцев квартиры предусмотрены штрафы. Суммы зависят от объемов арендной платы и степени нарушения: за случайную неуплату налогов грозит санкция в виде 20% от налоговой суммы, а за умышленную — 40%. Кроме того, определенные штрафы «светят» за непредставление налоговой декларации, даже если сам налог при сдаче квартиры при этом уплатили. Также собственник будет обязан заплатить пеню — 1/300 ключевой ставки Центрального Банка РФ.

Если же человек сдает одновременно несколько квартир, при этом не платит налоги, то его могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. 

Таким образом, каждый арендодатель может самостоятельно или с помощью специалиста рассчитать предполагаемые суммы налоговых выплат по каждой из возможных схем. Это позволит точно определиться с наиболее выгодным вариантом отчисления налогов. Неоспоримым остается факт о том, что сдавать квартиру нужно только на законных основаниях.